Intervista con Vincent Clapasson, Partner presso Wüest Partner e responsabile della sede di Ginevra

Quali sono oggi i principali ostacoli che gli operatori immobiliari della Svizzera devono affrontare?
Da un lato, la debolezza dell’offerta, dovuta in particolare a un’attività edilizia che non riesce ad alimentare sufficientemente lo stock. Ciò è legato a ritardi e slittamenti degli anni 2022 e 2023, quando i tassi erano elevati, nonché alla regolamentazione, alle opposizioni, ai lunghi tempi per l’ottenimento dei permessi e alla scarsità di terreni. Dall’altro lato, vi sono talvolta difficoltà nel reperire finanziamenti, poiché le banche applicano regole più severe, in particolare per quanto riguarda requisiti di capitale proprio più elevati.

Negli ultimi anni, l’accesso al credito bancario sembra essere diventato più complesso, in particolare a causa dell’inasprimento delle regole prudenziali applicate dalle banche. È un fenomeno che osservi anche sul mercato?
Abbiamo effettivamente constatato difficoltà per alcuni sviluppatori nel trovare finanziamenti. La scomparsa di Credit Suisse, la seconda banca svizzera, e l’assorbimento da parte dei concorrenti non sono così semplici come si sarebbe potuto immaginare. Ciò è dovuto a volumi di credito molto elevati e a prezzi in aumento, che richiedono una base ipotecaria ancora più alta.

Secondo te, questa evoluzione rappresenta una sfida supplementare per promotori, investitori e proprietari immobiliari nella Svizzera?
Sì, rappresenta una sfida supplementare, poiché per un promotore è difficile investire importanti mezzi propri esclusivamente in progetti di medie o grandi dimensioni. I prezzi immobiliari – terreni, proprietà per piani, case unifamiliari o immobili plurifamiliari – sono tali che solo i grandi investitori istituzionali e i fondi possono acquistare esclusivamente con mezzi propri.

Di fronte a questa crescente complessità del finanziamento bancario, vedi emergere altre soluzioni di finanziamento? Se sì, quali?
Vediamo emergere fondi di debito privato o semplicemente soluzioni di debito privato, come junior debt e prestiti mezzanine, da parte di diverse entità che sembrano ben attrezzate per rispondere alle esigenze dei clienti immobiliari.

In questo contesto, constati una crescita del private real estate debt nella Svizzera? Come si manifesta concretamente questa crescita?
Sì, constato un aumento del volume dei prestiti tramite debito privato, così come l’emergere di nuovi operatori sul mercato, oltre a fondi già affermati come il Property ONE Real Estate Debt Fund. Tuttavia, non tutti si rivolgono alla stessa clientela target o hanno la stessa propensione al rischio.

Secondo te, i professionisti immobiliari della Svizzera romanda conoscono sufficientemente le soluzioni di debito privato e di finanziamento alternativo?
Probabilmente no, poiché il mercato e il suo funzionamento restano molto tradizionali, con una banca principale e un credito classico. Sotto questo aspetto, la Svizzera tedesca mi sembra più matura.

C’è ancora un lavoro di divulgazione o formazione da svolgere presso gli operatori del mercato riguardo a queste soluzioni?

Penso che la difficoltà di tali soluzioni risieda nella stabilità, continuità e solvibilità degli enti finanziatori. Devono essere in grado di comunicare in modo concreto il volume di prestiti che possono erogare, il processo di analisi dei rischi e delle garanzie, la governance, ecc.

Come vedi il futuro equilibrio tra finanziamenti bancari tradizionali e soluzioni di credito alternative? Si tratta piuttosto di concorrenza, complementarità o di una nuova ripartizione dei ruoli?
Lo vedo come un sistema perfettamente complementare. Con il costante aumento dei prezzi, le difficoltà nel trovare terreni e nello sviluppare progetti, soluzioni alternative ma complementari sembrano perfettamente adatte. Una forma di concorrenza con le banche? Certamente no, se si considera il volume ipotecario delle grandi banche svizzere come UBS, Raiffeisen e le banche cantonali.

Quali condizioni sarebbero necessarie per facilitare l’accesso al finanziamento e sostenere il proseguimento dello sviluppo immobiliare nella Svizzera?
Una strutturazione chiara, che offra garanzie sia ai clienti sia alle autorità di vigilanza, così come un’ottima comunicazione, sono elementi fondamentali. Va inoltre sottolineato che i diversi finanziatori privati non dispongono tutti della stessa liquidità, e che questa è spesso il punto centrale.

Infine, se dovessi individuare una sfida principale per il mercato immobiliare della Svizzera nei prossimi 12-24 mesi, quale sarebbe?
È difficile citare una sola sfida. Tuttavia, la debolezza dell’offerta, le sfide regolamentari e amministrative e il contesto economico più incerto sono fattori determinanti in questa fase.