Interview avec Vincent Clapasson, Partner chez Wüest Partner et responsable du bureau de Genève

Quels sont aujourd’hui les principaux obstacles auxquels les acteurs immobiliers sont confrontés ?
D’une part la faiblesse de l’offre due notamment à une activité de la construction qui n’arrive pas à alimenter suffisamment le stock (retard et décalage des années 2022-23 lorsque les taux étaient élevés, réglementation, opposition, délai d’obtention des permis, rareté du foncier) et d’autre part les difficultés parfois rencontrées de trouver un financement avec des règles aussi plus strictes des banques, notamment au niveau des fonds propres renforcés.

Ces dernières années, l’accès au crédit bancaire semble s’être complexifié, notamment avec le durcissement des règles prudentielles appliquées par les banques. Est-ce un phénomène que tu observes également sur le terrain ?
Nous avons effectivement constaté des difficultés pour certains développeurs de trouver des financements. La disparition du Credit Suisse, 2ème banque suisse, et l’absorption par les concurrents n’est pas aussi simple que nous pouvions imaginer, à cause de volumes très importants de crédits et des prix à la hausse qui impliquent encore plus une base hypothécaire élevée.

Cette évolution constitue-t-elle, selon toi, un défi supplémentaire pour les promoteurs, investisseurs et propriétaires immobiliers en Suisse ?
Effectivement, cela représente un défi supplémentaire car il est difficile pour un promoteur d’investir en fonds propres conséquents uniquement sur des projets de taille moyenne à importante. Les prix de l’immobilier (terrain, PPE, MI, immeuble) sont tels que seules les grands institutionnels et fonds peuvent acheter uniquement en « fonds propres ».

Face à cette complexification du financement bancaire, vois-tu émerger d’autres solutions de financement ? Si oui, lesquelles ?
Nous voyons des fonds de dettes privées ou simplement de la dette privée (Junior Debt, prêt mezzanine) émerger d’entités diverses qui semblent bien outillées pour subvenir aux besoins des clients immobiliers.

Dans ce contexte, constates-tu un essor de la dette privée immobilière en Suisse ? Comment cet essor se manifeste-t-il concrètement ?
Oui, je constate une augmentation du volume de prêt par la dette privée, ainsi qu’une émergence de nouveaux acteurs sur le marché, en plus de fonds établis comme Property ONE Real Estate Debt Fund. Tous n’ont pas la même clientèle cible ou prise de risque.

Selon toi, les professionnels de l’immobilier romands connaissent-ils suffisamment bien les solutions de dette privée et de financement alternatif ?
Probablement pas, car le marché et son fonctionnement reste très traditionnel (banque principale, crédit classique). A ce titre, il me semble que la Suisse alémanique est plus matûre.

Y a-t-il encore un travail de pédagogie ou d’éducation à mener auprès des acteurs du marché sur ces solutions ?
Je pense que la difficulté de la solution est la stabilité, pérennité et solvabilité des entités prêteuses. Il faut qu’elles puissent communiquer de manière concrète sur le volume de prêts qu’elles peuvent réaliser, le processus d’analyse des risques et des garanties, la gouvernance, etc.

Comment vois-tu l’équilibre futur entre les financements bancaires traditionnels et les solutions de crédit alternatif ? S’agit-il plutôt d’une concurrence, d’une complémentarité, ou d’un nouveau partage des rôles ?
Je vois ça comme un système parfaitement complémentaire. Avec la hausse constante des prix, les difficultés de trouver du foncier et développer un projet, des solutions alternatives mais complémentaires semblent parfaitement adaptées. Une forme de concurrence avec les banques? Sûrement pas quand on voit le volume hypothécaire des grandes banques suisses (UBS, Raiffeisen, les banques cantonales).

Quelles conditions seraient nécessaires pour faciliter l’accès au financement et soutenir la poursuite du développement immobilier en Suisse ?
Une structuration claire qui offre des garanties tant aux clients qu’aux autorités de surveillance, ainsi qu’une très bonne communication sont des éléments clés. Relevons également que les différents prêteurs privés n’ont pas tous la même liquidité à disposition et que celle-ci est souvent le point central.

Enfin, si tu devais identifier un enjeu majeur pour le marché immobilier ces 12 à 24 prochains mois, lequel serait-il ?
Il est difficile de ne citer qu’un enjeu mais la faiblesse de l’offre, les défis réglementaires et administratifs, sans oublier la conjoncture plus incertaine, sont déterminants en cette période.