Interview mit Vincent Clapasson, Partner bei Wüest Partner und Leiter der Niederlassung Genf

Welches sind heute die wichtigsten Hindernisse, mit denen Immobilienakteure konfrontiert sind?
Einerseits ist das Angebot schwach, was insbesondere darauf zurückzuführen ist, dass die Bautätigkeit den Bestand nicht ausreichend ergänzt. Dies hängt mit Verzögerungen und Verschiebungen aus den Jahren 2022 und 2023 zusammen, als die Zinsen hoch waren, sowie mit Regulierung, Einsprachen, langen Bewilligungsfristen und der Knappheit an Bauland. Andererseits bestehen teilweise Schwierigkeiten, eine Finanzierung zu erhalten, da die Banken strengere Regeln anwenden, insbesondere in Bezug auf höhere Eigenmittelanforderungen.

In den letzten Jahren scheint der Zugang zu Bankkrediten komplexer geworden zu sein, insbesondere durch die Verschärfung der aufsichtsrechtlichen Vorgaben der Banken. Beobachtest du dieses Phänomen ebenfalls im Markt?
Wir haben tatsächlich festgestellt, dass gewisse Entwickler Schwierigkeiten haben, Finanzierungen zu erhalten. Das Verschwinden der Credit Suisse, der zweitgrössten Schweizer Bank, und die Übernahme durch Wettbewerber ist nicht so einfach, wie man es sich hätte vorstellen können. Dies liegt an sehr hohen Kreditvolumen und steigenden Preisen, die eine noch höhere Hypothekarbasis erfordern.

Stellt diese Entwicklung deiner Meinung nach eine zusätzliche Herausforderung für Entwickler, Investoren und Immobilieneigentümer?
Ja, dies stellt eine zusätzliche Herausforderung dar, da es für einen Entwickler schwierig ist, ausschliesslich mit erheblichen Eigenmitteln in mittelgrosse bis grosse Projekte zu investieren. Die Immobilienpreise – ob für Grundstücke, Stockwerkeigentum, Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser – sind so hoch, dass nur grosse institutionelle Investoren und Fonds ausschliesslich mit Eigenmitteln kaufen können.

Siehst du angesichts dieser zunehmenden Komplexität der Bankfinanzierung andere Finanzierungslösungen entstehen? Falls ja, welche?
Wir sehen, dass private Debt-Fonds oder auch private Finanzierungen wie Junior Debt oder Mezzanine-Darlehen von unterschiedlichen Akteuren entstehen, die gut aufgestellt zu sein scheinen, um den Bedürfnissen von Immobilienkunden gerecht zu werden.

Stellst du in diesem Kontext ein Wachstum von Private Real Estate Debt fest? Wie zeigt sich dieses Wachstum konkret?
Ja, ich stelle eine Zunahme des Kreditvolumens durch private Debt-Finanzierungen fest, ebenso wie das Auftreten neuer Marktteilnehmer – zusätzlich zu etablierten Fonds wie dem Property ONE Real Estate Debt Fund. Sie richten sich jedoch nicht alle an dieselbe Zielkundschaft und unterscheiden sich auch in ihrer Risikobereitschaft.

Kennen Immobilienfachleute in der Romandie deiner Meinung nach Private-Debt-Lösungen und alternative Finanzierungen ausreichend gut?
Wahrscheinlich nicht, da der Markt und seine Funktionsweise weiterhin sehr traditionell geprägt sind – mit Hauptbankbeziehung und klassischem Kredit. In dieser Hinsicht scheint mir die Deutschschweiz reifer zu sein.

Besteht noch Bedarf an Aufklärungs- oder Bildungsarbeit bei den Marktakteuren in Bezug auf diese Lösungen?
Ich denke, die Schwierigkeit bei solchen Lösungen liegt in der Stabilität, Beständigkeit und Solvenz der kreditgebenden Einheiten. Sie müssen konkret kommunizieren können, welches Kreditvolumen sie realisieren können, wie ihr Prozess zur Risiko- und Sicherheitenprüfung aussieht, wie ihre Governance ausgestaltet ist usw.

Wie siehst du das künftige Gleichgewicht zwischen traditionellen Bankfinanzierungen und alternativen Kreditlösungen? Handelt es sich eher um Konkurrenz, Ergänzung oder eine neue Rollenverteilung?
Ich sehe es als ein vollständig komplementäres System. Angesichts des stetigen Preisanstiegs, der Schwierigkeiten bei der Suche nach Bauland und der Entwicklung von Projekten erscheinen alternative, aber ergänzende Lösungen sehr gut geeignet. Eine Form der Konkurrenz zu den Banken? Sicher nicht, wenn man das Hypothekarvolumen der grossen Schweizer Banken betrachtet – UBS, Raiffeisen oder die Kantonalbanken.

Welche Voraussetzungen wären notwendig, um den Zugang zu Finanzierungen zu erleichtern und die weitere Immobilienentwicklung zu unterstützen?
Eine klare Strukturierung, die sowohl den Kunden als auch den Aufsichtsbehörden Sicherheiten bietet, sowie eine sehr gute Kommunikation sind zentrale Elemente. Zudem ist festzuhalten, dass die verschiedenen privaten Kreditgeber nicht alle über dieselbe Liquidität verfügen und dass diese häufig der zentrale Punkt ist.

Wenn du schliesslich eine zentrale Herausforderung für den Immobilienmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten nennen müsstest, welche wäre das?
Es ist schwierig, nur eine Herausforderung zu nennen. Entscheidend in dieser Phase sind jedoch das schwache Angebot, regulatorische und administrative Herausforderungen sowie die unsicherere Konjunkturlage.