Immobilienbesitz und Nachfolge: Warum frühzeitige Planung entscheidend ist

Der Generationenwechsel bei Immobilienvermögen erreicht in der Schweiz ein historisches Ausmass. Jährlich werden rund CHF 90 bis 100 Milliarden vererbt oder verschenkt. Immobilien machen dabei einen wesentlichen Teil des übertragenen Vermögens aus und sind in vielen Familien der grösste Einzelwert im Nachlass.

Damit ist Immobiliennachfolge weit mehr als eine juristische Frage. Sie betrifft Vermögen, Nutzung, Liquidität, Verantwortung und familiäre Beziehungen. Wer frühzeitig klare Strukturen schafft, kann Konflikte vermeiden und Handlungsspielräume sichern.

Immobilien als zentraler Vermögenswert

In über 80 Prozent der Erbfälle sind Immobilien Teil des Nachlasses. Gleichzeitig sind die Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen seit 2015 schweizweit deutlich gestiegen – besonders in wirtschaftsstarken Regionen wie Zürich, Ausserschwyz oder Teilen der Ostschweiz.

Wichtige Entwicklungen:

• Jährlich werden rund CHF 90 bis 100 Milliarden vererbt oder verschenkt.
• Immobilien sind häufig der grösste Einzelwert im Nachlass.
• Steigende Immobilienpreise erhöhen die Vermögenswerte, aber auch die Anforderungen an Unterhalt und Investitionen.
• Regionale Unterschiede nehmen zu.
• Viele Eigentümer:innen befassen sich erst rund um die Pensionierung mit ihrer Nachfolge.

Ein grosser Teil des Schweizer Immobilienbestands befindet sich im Besitz der Babyboomer-Generation. Gleichzeitig gewinnen Entscheidungen rund um Halten, Entwickeln, Übertragen oder Verkaufen an Bedeutung.

Unterschiedliche Interessen, gemeinsame Lösung

Besonders anspruchsvoll wird die Nachfolge, wenn mehrere Immobilien und unterschiedliche familiäre Interessen zusammenkommen. Während ein Teil der Familie Immobilien langfristig halten möchte, wünschen andere Liquidität oder eine klare Trennung. Besonders emotional ist oft die Frage rund um das Elternhaus.

Typische Fragen sind:

• Sollen Immobilien im Familienbesitz bleiben?
• Welche Objekte eignen sich für die nächste Generation?
• Wie werden Nachkommen fair behandelt?
• Wie werden Wohnrechte, Nutzniessungen und Entscheidungsrechte geregelt?
• Welche Investitionen stehen an?
• Wann ist ein Verkauf sinnvoller als ein Halten?

Eine neutrale, marktgerechte Bewertung aller Liegenschaften schafft eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage. Darauf aufbauend können Eigentum, Nutzung, Entscheidungsrechte und finanzielle Ausgleichsmechanismen klar geregelt werden.

Was Eigentümer:innen beachten sollten

Eine tragfähige Immobiliennachfolge beginnt mit der differenzierten Beurteilung jedes einzelnen Objekts. Lage, Zustand, Nutzungsperspektive, Marktumfeld und Investitionsbedarf können sich stark unterscheiden.

Zentral sind insbesondere:

• Immobilien einzeln beurteilen: Jede Liegenschaft hat eigene Chancen, Risiken und Anforderungen.
• Bewertung schaffen: Eine marktgerechte Bewertung ist die Grundlage für faire Entscheidungen.
• Kosten realistisch einschätzen: Unterhalt, Sanierungen und laufende Kosten beeinflussen den effektiven Wert.
• Wohnrechte und Nutzniessung regeln: Klare Regelungen schaffen Planungssicherheit.
• Zuständigkeiten definieren: Vollmachten, Entscheidungsrechte und Dokumentenzugriffe sollten frühzeitig geklärt sein.
• Beteiligte einbinden: Transparenz reduziert Konfliktpotenzial und stärkt die Akzeptanz.

Gerade bei Immobilien gilt: Ein hoher Wert bedeutet nicht automatisch einfache Teilbarkeit oder ausreichende Liquidität. Deshalb sollten Nutzung, Tragbarkeit, Investitionsbedarf und mögliche Verkaufsoptionen frühzeitig geprüft werden.

Frühzeitige Planung schafft Sicherheit

Fehlende Regelungen können zu blockierten Erbengemeinschaften, unklaren Zuständigkeiten oder ungeplanten Verkäufen führen. Eine strukturierte Nachfolgeplanung hilft, familiäre Interessen zu berücksichtigen, wirtschaftliche Werte zu sichern und die Handlungsfähigkeit über Generationen hinweg zu erhalten.

Gerade bei komplexeren Immobilienvermögen empfiehlt sich eine professionelle Begleitung. Eine unabhängige Bewertung, klare Strukturen und die frühzeitige Einbindung aller Beteiligten bilden die Grundlage für eine langfristig tragfähige Nachfolgelösung.