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05. Oktober 2021

Praxisbeispiel «Seven Senses»: Eine Win-win-Situation für alle Beteiligten

«Seven Senses» hiess das Vorhaben in der Stadt Zug, das Property One als Club Deal realisierte, ein modernes Mehrfamilienhaus an bester Lage mit sieben Wohnungen im Stockwerkeigentum.

Es begann mit dem Angebot eines Grundstückeigners, der für seine 1750 Quadratmeter grosse Parzelle an bevorzugter Hanglage oberhalb des Zentrums von Zug ein baubewilligtes, fertig ausgearbeitetes Neubauprojekt besass. Unsicher, ob seine Vorstellungen marktgerecht waren, konsultierte er die Spezialisten von Property One. Die Pläne wurden überprüft, die einzelnen Bestandteile des Projekts neu kalkuliert. Daraus liess sich ein Investmentcase entwerfen, für den Property One ausgewählte Investoren an einen Tisch brachte.

Für die Beteiligten ein gutes Gefühl
Club Deals sind typischerweise zeitlich begrenzte Co-
Investments von Anlegern mit gleichgerichteten Interessen. Die Beteiligten bündeln ihr Kapital und erwerben gemeinsam Immobilien mit dem Ziel, bei geteiltem Risiko und mit einer professionell aufgesetzten Vertragskonstruktion eine überdurchschnittliche Rendite zu erzielen. Im Fall von «Seven Senses» sassen neben einem Hauptinvestor eine überschaubare Zahl von kleineren Parteien sowie als Ausdruck des eigenen Commitments auch Property One mit im Boot. Die Tatsache, dass sich das Unternehmen als Initiant des Projekts wie alle anderen verpflichtete, gab den Beteiligten ein gutes Gefühl. Ein Bonus-Malus-System sorgte darüber hinaus für den Anreiz, das Vorhaben erfolgreich umzusetzen.

Die Ausarbeitung der internen Bindung unter den Club-Deal-Mitgliedern – ein komplexes Vertragswerk, in dem sämtliche Rechte und Pflichten definiert und die Regeln für den Exit festgelegt werden sowie alle erdenklichen Eventualitäten zu berücksichtigen sind – übernahm Property One. Das inzwischen umfangreiche Wissen über Club Deals, das im Hause gebündelt ist, half bei der Aufgabe. Zu den weiteren Leistungen gehörten die Strukturierung der Finanzierung und das Poolen des benötigten Eigenkapitalanteils (siehe Box «Attraktive Finanzierungsalternative»).

Alles aus einer Hand
Am vorhandenen Bauprojekt wurde nach einer eingehenden Prüfung und einem Markttest ein Re-Design vorgenommen. Dazu gehörten die Veränderung der Grundrisse, die Planung von Materialisierungsvarianten für den Innenausbau und die Vermarktung der Wohnungen schon während der Planungs- und Bauphase. Diese dauerte bis zur Fertigstellung lediglich 18 Monate. Die Umsetzung des Vorhabens erfolgte ohne Generalunternehmer in einem von den Architekten und Bauspezialisten von Property One durchgeführten Direktvergabeverfahren. Bauleitung und Ausführungsplanung erfolgten ebenfalls inhouse.

Individuelles Wohnen an schöner Aussichtslage
Realisiert wurde schliesslich ein Wohngebäude, das allen Sinnen seiner Bewohner viel Raum lässt: Entstanden sind sieben hochwertige Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1250 Quadratmetern. Die einzelnen Einheiten, darunter ein besonders attraktives Attikaapartment, weisen Flächen von 150 bis 270 Quadratmeter Wohnfläche auf. Hohe Fensterfronten bringen Licht in die Wohnräume und bieten mehrheitlich eine freie Sicht auf den Zugersee. Der Farbgebung und der Gestaltung des Aussenraums wurde viel Beachtung geschenkt. 19 Unterniveau-Stellplätze vervollständigen das Angebot. Mit einem zukunftsgerichteten Energiekonzept liess sich zudem der Minergie-Standard erreichen.

Club Deals
An «Seven Senses» zeigt sich, dass Club Deals insbesondere für kleinere und mittelgrosse Projekte mit Stockwerk-eigentum eine geeignete Alternative für das alleinige Direktinvestment darstellen. Die Investoren teilen sich das Risiko und haben dennoch relativ grosse Möglichkeiten der Einflussnahme. Auch für Landbesitzer, die sich mit gleichgesinnten Investoren zusammentun wollen, ist die Konstruktion attraktiv. Insgesamt wurde ein ausgewogener Kompromiss zwischen den Wünschen und Zielen der Club-Mitglieder und dem Interesse der Käufer gefunden, die ihr Eigentum nun mit allen Sinnen bewohnen und geniessen können.