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10. Juni 2021

Praxisbeispiel «Isola»: Wohnen in neuer Frische

Wohnlagen rund um den Zürichsee sind begehrt. So füllen sich die Baulücken, Fabrikareale werden umgenutzt und in die Jahre gekommene Objekte weichen Neubauten. Es gibt aber auch Liegenschaften, bei denen sich eine sorgfältige Sanierung lohnt. Ein solches Projekt hat Property One in Richterswil gefunden. Die bald 60 Jahre alte Liegenschaft wurde für die nächsten Jahrzehnte fit gemacht.

Es begann mit einer Offerte, die nicht alle Tage auf den Tisch kommt. Die Verkäuferschaft tritt diskret mit einem Off-Market-Angebot an Property One heran. Eine Überbauung mit zwei älteren Mehrfamilienhäusern und Mietwohnungen. Vor allem die Lage überzeugt. Keine 100 Meter zum See, die meisten Einheiten verfügen über Seesicht. Ins Dorfzentrum und zum Bahnhof sind es nur wenige hundert Meter.

Marktanalyse als Grundlage
Das «Investment Management» und das Team «Entwicklung, Planung & Bauen» von Property One sehen sich auch die Grundrisse näher an.

Schnell liegt auf der Hand, die Aussenraume zu erweitern, die Attikawohnungen aufzuwerten und die Küchenzeilen der Wohnungen in einen offenen Grundriss zu integrieren. In den Nebenräumen verstecken sich Reserven, die zur vermietbaren Fläche hinzugerechnet werden können. Apropos vermieten: Zu jeder seriösen Analyse gehört die Abschätzung der Marktlage. Welche Mieten lassen sich an dieser Mikrolage erzielen? Wird es genügend Nachfrage auf Mieterseite geben? Die Schätzung künftiger Erträge fliesst in die Wertermittlung ein.

Zu diesem Zeitpunkt erfolgt auf Grundlage all dieser Informationen auch eine erste Kostenschätzung der nötigen Sanierungsmassnahmen und die Skizzierung von Ausbauvarianten. Due Diligence und Potenzialanalyse sowie die Marktanalyse fuhren zu zwei Grundsatzentscheiden: Die Liegenschaft besitzt Potenzial, und sie lässt sich nachhaltig sanieren.

Für den Erwerb spannt eine kleine Gruppe von Investoren inklusive Property One zusammen und wickelt die Transaktion in einem sogenannten ≪Club Deal≫ ab. Gemeinsam mit den eigenen Finanzierungspezialisten findet sich eine für alle passende Finanzierungsstruktur, die sich am künftigen Gebäudewert orientiert und ein optimiertes Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital aufweist. Käuferverhandlungen und Eigentumsübertragung gehen dann rasch und reibungslos über die Bühne.

Faire Lösungen für alle Beteiligten
Und schon kann es losgehen mit der Detailarbeit. Dazu gehören von Beginn an auch eine proaktive, offene Kommunikation und eine menschlich-professionelle-Haltung gegenüber der bisherigen Mieterschaft. Die meisten Bewohner wussten um den Zustand der Gebäude. Dass eine Sanierung innerhalb des eng gesteckten zeitlichen Rahmens – angesetzt ist eine Bauzeit von neun Monaten – nur im unbewohnten Zustand möglich sein wird, ist allen Beteiligten klar. Für die Mieter werden unbürokratische Auszugsmodalitäten und vergleichsweise moderate Auszugsfristen vereinbart.

Die eigentliche Sanierung, für die versierte Unternehmen aus der Region verpflichtet werden können, erfolgt in zwei Etappen. Eine 3-D-Digitalisierung der exakten Flächen und Volumina aller 45 Einheiten erleichtert die Planung. Die Grundrisse werden mit kleinen Eingriffen moderner und grosszügiger geschnitten. Der angestrebte Ausbaustandard ist höherwertig, aber nicht luxuriös. Eine offene Wohnküche, neu verlegtes Eichenparkett und ein eigener Waschturm in jeder Wohnung machen das Angebot attraktiv. Auch eine sanierte Tiefgarage und ausreichend Aussenstellplätze sind vorhanden.

Renditstarkes Schmuckstück
Dank der präzisen Planung und der termingerechten Ausführung der Arbeitsschritte beschränkt sich die mietfreie Zeit auf ein Minimum. Die anschliessende Neuvermietung erfolgt innerhalb nur eines Quartals, auch dank moderater Mietzinsen. Der Grossteil der Wohnungen gehört immer noch zum unteren bis mittleren Preissegment des lokalen Mietmarkts.

Das A und O erfolgreicher Projekte sind eine saubere Planung und die Fähigkeit, flexibel reagieren zu können, wenn Unvorhergesehenes eintrifft. So erhalten die Auftraggeber und die beteiligten Investoren Kostensicherheit und bleiben von unliebsamen Überraschungen verschont. Ihrem Wunsch nach Diskretion kommt Property One in allen Phasen entgegen. Mit der aufgefrischten Überbauung in Richterswil haben die Beteiligten nun ein renditestarkes Schmuckstück in ihrem Portfolio.