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13. März 2023

Praxisbeispiel «Hüsliweg»: Verhandlungen und Vorarbeiten bei der Immobilienentwicklung

Jedes Bauprojekt braucht intensive Abklärungen. Oft erweisen sich dabei die Verhandlungen mit Nachbarn und Behörden als komplex – sie erfolgreich zu führen, erfordert spezielles Know-how. Das Beispiel eines Ersatzneubaus am linken Zürichseeufer zeigt, wie hoch die Hürden bis zum Beginn der Bauarbeiten sein können – und wie man sie überwindet.

Die Ausgangslage
Ein älteres Haus, das sich auf den ersten Blick wie viele andere präsentiert – eine Erbengemeinschaft lässt mit Hilfe eines Architekten prüfen, was mit der in die Jahre gekommenen Liegenschaft an sehr guter Lage geschehen soll. Das Doppelhaus steht auf einem Hanggrundstück, eine Haushälfte weist einen hohen Sanierungsbedarf auf, und der Garten ist verwildert. Die Liegenschaft ist stark unternutzt. Mit einem Neubau könnte die Wohnfläche mehr als verdoppelt werden. Das Grundstück birgt grosses Potenzial, weshalb für die Erbengemeinschaft ein Verkauf die naheliegende Option ist. Das Interesse an einem Erwerb des Grundstücks durch Property One ist da. Das Kaufangebot zu einem attraktiven Preis wird an die Bedingung geknüpft, dass die Erschliessung für einen Ersatzneubau geklärt ist.

Die Prüfung
Mit dem Start der Akquisition beginnt eine genaue Prüfung der Rahmenbedingungen – und die erweisen sich in diesem Fall als komplex. Die sogenannte Due-Diligence-Prüfung fördert als Erstes ein Zugangsproblem zutage. Das terrassierte Hanggrundstück mit seinen Hauszugängen und einem Stellplatz, das an eine stark frequentierte Kantonsstrasse grenzt, war bisher von oben her erschlossen. Für einen Neubau favorisiert die Baubehörde eine neue Erschliessung mit einer Zufahrt an der Unterseite des Grundstücks. Die dafür nötige Stichstrasse würde zumindest teilweise über Parzellen von angrenzenden Grundeigentümern führen.

Der Neubau
Nach intensiven Abklärungen bei den Behörden und einvernehmliche Verständigung mit sämtlichen Nachbarn, entsteht ein modernes Mehrfamilienhaus mit sieben Eigentumswohnungen nahe dem Dorfkern. Sämtliche Einheiten verfügen über Sicht auf den Zürichsee sowie zum Teil sehr grosse Aussenräume. Die Wohnungen mit 4,5 bis 6 Zimmern und Nettowohnflächen von 108 bis 154 m² weisen durchdachte Grundrisse und einen gehobenen Ausbaustandard auf. Die Split-Level-Architektur mit versetzten Stockwerkniveaus bietet viel Privatsphäre. Überdies werden in der Unterniveaugarage Ladestationen und Lastmanagement für die E-Mobilität vorbereitet.

Die Umsetzung
Neben der Planung gehört die Realisierung des Neubaus zu den zentralen Leistungen von Property One. Das Bauvorhaben erweist sich aufgrund der Lage und der knappen räumlichen Verhältnisse als herausfordernd. Für die Finanzierung wird Property One damit beauftragt, ein optimales Finanzierungspaket zu schnüren. Schliesslich erfolgt intern die Ausschreibung und Vermarktung. Sechs von sieben Einheiten können bereits ab Plan verkauft werden – noch bevor mit den Bauarbeiten begonnen wird.

Das Fazit
Das Beispiel für einen zeitgemässen Ersatzneubau am Zürichsee zeigt, dass die auch politisch erwünschte innere Verdichtung gelingen kann, wenn dadurch ein Mehrwert für alle Beteiligten entsteht. In diesem Fall profitieren die Alteigentümer, denen zusätzlich ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde, dank einem hohen Bodenwert, die Nachbarn dank einer verbesserten Erschliessung und die neue Bewohnerschaft mit Wohneigentum an begehrter Lage mit Seesicht. Die Kompetenz von Property One für Projekte dieser Grössenordnung basiert auf dem Know-how eines Teams, das jeden einzelnen Teilschritt begleiten und alles aus einer Hand bieten kann.