Strategische Beratung des Managements einer international tätigen Produktions- und Vertriebsgesellschaft und Erstellung einer Marktwerteinschätzung des gesamten Areals. Im Vordergrund steht dabei der Aspekt der möglichen Realisierung ungenutzter Wertpotenziale und der Nutzungsfähigkeit durch Drittunternehmen.
Bestimmung der Ausgangslage und des realistischen Marktwerts des gesamten Areals:
- Wie hoch ist eine mögliche Rückmiete (Sale-and-Rent-Back des gesamten Areals) für die heutige Nutzerin?
- Welches Ausnutzungspotenzial besteht auf dem Areal?
- Wie hoch ist der Marktwert einer Teilgrundstückfläche mit Gebäuden?
- Wie sähe eine Mindestwerteinschätzung des Areals aus, falls ein Abbruch und Neubau auf dem Areal erfolgen würden?
Unsere erarbeiteten Lösungsansätze:
- Potenzialanalyse des bestehenden Areals (Bau-/Zonenordnung, Volumen, Nutzflächen)
- Ertragswertberechnung (mit marktgerechten Nettomieten und Kapitalisierungssatz bei aktueller Nutzung)
- Residualwertberechnung bei Abbruch und Neubau
- Berechnung eines indikativen Marktwertes auf DCF-Basis und unter Berücksichtigung von Leerständen und Sanierungsmassnahmen (Nutzungsfähigkeit für Dritte)
- Werteinschätzung der Grundstücksfläche (CHF/m2)
- Aufzeigen von Vergleichs- und Konkurrenzobjekten (aktuelle Marktmieten, angebotene Flächen, Standort)
- SWOT-, Standort- und Sensitivitätsanalyse
Erkenntnisse für die Auftraggeberin:
- Das Areal befindet sich in einer attraktiven Industriezone. Die Gebäude sind gut unterhalten und zweckmässig eingerichtet. Das Areal birgt ein hohes Ausnutzungspotenzial, welches einem Eigennutzer Entwicklungsmöglichkeiten bietet.
- Die Marktwerteinschätzung «Bestandesliegenschaften/Areal» ergibt den höchsten Wert.
- Bei der DCF-Betrachtung wurden sowohl die potenziellen Sanierungskosten als auch die potenziellen Leerstände (Mietmindereinnahmen) mitberücksichtigt, um so eine möglichst realistische Marktwerteinschätzung zu errechnen.
- Weiteres strategisches Vorgehen: zeitlich Halten – punktuell Entwickeln/Sanieren – sukzessiv Dritt-Vermieten – bestmöglich Verkaufen.